浙江厲害的房地產(chǎn)糾紛律師(一定要看,2024已更新)

浙江厲害的房地產(chǎn)糾紛律師(一定要看,2024已更新)上海精英律師團(tuán)隊(duì),由于法律用語模糊,對(duì)該優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)實(shí)現(xiàn)范圍以及實(shí)現(xiàn)程序等均未作出規(guī)定,導(dǎo)致該條款的操作性很差,在司法實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)該權(quán)利非常困難,并且在銀行的實(shí)務(wù)中,銀行可能會(huì)要求前來的開發(fā)商出具建筑商提供的自愿放棄《合同法》百八十條優(yōu)先受償權(quán)的聲明,并將其作為發(fā)放的條件。由于開發(fā)商與建筑商聯(lián)系緊密,并且開發(fā)商常常將提供該聲明作為招標(biāo)投標(biāo)的隱蔽條件,因此,建筑商放棄該權(quán)利已經(jīng)成為不得已而為之的“行業(yè)慣例”,從而使建筑工程優(yōu)先受償權(quán)基本處于休眠狀態(tài)。

法律法規(guī)規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)的工程，發(fā)包方與施工方簽訂備案合同后，同時(shí)簽訂一份有異于備案合同的私下合同，一般會(huì)伴隨著雙方的書，聲明備案合同僅用于履行備案手續(xù)，不作為實(shí)際履行。對(duì)于此種黑白合同不能簡(jiǎn)單的以備案與否作為合同是否生效的依據(jù)，備案只是對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行監(jiān)督的手段。白合同在前，黑合同在后；或黑白合同同時(shí)簽訂。

施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。建設(shè)單位未及時(shí)向施工單位發(fā)出保修通知，建設(shè)單位擅自自行進(jìn)行維修或者委托方維修后保修責(zé)任的認(rèn)?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部令第80號(hào)）（下稱《辦法》）規(guī)定房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量的，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。

轉(zhuǎn)包雖然在理論可歸屬于為合同的轉(zhuǎn)讓范疇即權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，但是由于我國(guó)《合同法》百十條《建筑法》十八條及建設(shè)部頒布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》均禁止轉(zhuǎn)包行為，即轉(zhuǎn)包為我國(guó)法律法規(guī)所禁止，轉(zhuǎn)包因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，所以轉(zhuǎn)包并不適用于我國(guó)《合同法》關(guān)于權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。在轉(zhuǎn)包的情況下，無論轉(zhuǎn)包人是否取得原合同發(fā)包人或承包人的同意，轉(zhuǎn)包行為均是無效的，但依法定程序進(jìn)行的合同轉(zhuǎn)讓卻是合法有效的，只要轉(zhuǎn)讓方取得合同相對(duì)方的同意，轉(zhuǎn)讓行為就是有效的。

浙江厲害的房地產(chǎn)糾紛律師(一定要看,2024已更新)，筆者的理解，這二者并不矛盾，這里的款仍然是指實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，但對(duì)發(fā)生的費(fèi)用約定的利息或者違約金則不屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶绻l(fā)包方因啟動(dòng)項(xiàng)目以名義向承包方的實(shí)際則屬于一般債權(quán)，不屬于法定優(yōu)先受償范圍。建設(shè)工程價(jià)款有限受償權(quán)的法定除外情形

對(duì)此，有人認(rèn)為，工資是工人維持自身和家庭成員生存的需要，事關(guān)工人及社會(huì)公眾共同和普遍的生存權(quán)，那么，工資債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償。我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條第1款第1項(xiàng)規(guī)定，破產(chǎn)人所欠職工的工資和傷殘補(bǔ)助撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老基本費(fèi)用以及法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金，優(yōu)先清償。而對(duì)于根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定的破產(chǎn)企業(yè)的工資債權(quán)同建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的順位問題，則容易引發(fā)爭(zhēng)議。

施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（《辦法》二條）。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修（《辦法》條）保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案（《辦法》一條）。

所謂一次轉(zhuǎn)包是指承包單位承包建設(shè)工程后，不履行合同約定的責(zé)任和義務(wù)，將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給他人承包后不再轉(zhuǎn)讓的行為。建設(shè)部明確規(guī)定，承包單位在承接工程后，對(duì)該工程不派駐項(xiàng)目經(jīng)理管理，不進(jìn)行質(zhì)量安全進(jìn)度管理，不依照合同約定履行承包義務(wù)，無論將工程全部轉(zhuǎn)包給他人，還是以分包的名義將工程肢解后分別轉(zhuǎn)包給他人的，均屬轉(zhuǎn)包行為。依據(jù)轉(zhuǎn)包的次數(shù)，轉(zhuǎn)包的形態(tài)可分為一次轉(zhuǎn)包與層層轉(zhuǎn)包。

實(shí)際施工人直接向發(fā)包人主張工程價(jià)款與《合同法》里規(guī)定的代位權(quán)還是不同的，具體區(qū)別在這里就不展開了。因此，在實(shí)際施工人直接向發(fā)包人主張工程價(jià)款時(shí)，無論是參照無效的轉(zhuǎn)包合同還是要求按實(shí)結(jié)算，發(fā)包人只在欠付施工總承包人價(jià)款的額度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，如果轉(zhuǎn)包合同的價(jià)款比施工總承包合同的價(jià)款還要高，那么高出的部分應(yīng)由簽訂無效轉(zhuǎn)包合同的施工總承包人來承擔(dān)。

浙江厲害的房地產(chǎn)糾紛律師(一定要看,2024已更新)，而如果是實(shí)際施工人直接向發(fā)包人主張工程價(jià)款時(shí)，則實(shí)際施工人只能根據(jù)與發(fā)包人之間的事實(shí)合同按實(shí)結(jié)算或者參考實(shí)際施工人與施工總承包人之間的無效轉(zhuǎn)包合同約定的計(jì)價(jià)方式和標(biāo)準(zhǔn)來結(jié)算，發(fā)包人在欠付施工總承包人即轉(zhuǎn)包人價(jià)款的額度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。用圖例表示為發(fā)包人——施工總承包（轉(zhuǎn)包人）——實(shí)際施工人（轉(zhuǎn)承包人）。在這樣一個(gè)法律關(guān)系中，筆者認(rèn)為，因?yàn)榘l(fā)包人與施工總承包之間的施工總承包合同有效，因此，施工總承包人可以依據(jù)施工總承包合同約定的計(jì)價(jià)方式和標(biāo)準(zhǔn)向發(fā)包人主張工程價(jià)款。

優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)的是承包人的基本利益即實(shí)際損失和已發(fā)生費(fèi)用，而不包括違約損失和可得利益利潤(rùn)損失，法律側(cè)重保護(hù)的基本利益和生存權(quán)益優(yōu)先，如果過度保護(hù)而將違約等損失包括在內(nèi)，將無疑造成對(duì)其它債權(quán)人的不公平。這里主要的爭(zhēng)議，是承包人的款問題，院前述司法解釋中并未明確款應(yīng)否作為優(yōu)先受償?shù)姆秶?，而《江蘇省高院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》明確將款等實(shí)際支出費(fèi)用劃入優(yōu)先受償范圍內(nèi)。

浙江厲害的房地產(chǎn)糾紛律師(一定要看,2024已更新)，雖然《批復(fù)》中規(guī)定,建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于權(quán)和其他債權(quán)實(shí)現(xiàn)。按照《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）的規(guī)定,建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于權(quán)和其他債權(quán),而交付了全部或者大部分房款的購(gòu)房人的利益又優(yōu)先于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。按此批復(fù)，存在以下兩方面的矛盾其一，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與房地產(chǎn)權(quán)的矛盾。

從該條法律規(guī)定的立法背景和立法目的看，確定其為法定優(yōu)先權(quán)既體現(xiàn)了《合同法》第286條的立法目的，也為我國(guó)法律和司法解釋肯定。所謂優(yōu)先受償權(quán)，亦稱優(yōu)先權(quán)，是指由法律規(guī)定的特種債權(quán)人就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或者特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。它是出于保障實(shí)現(xiàn)公平和對(duì)經(jīng)濟(jì)弱者以特別保護(hù)以及保護(hù)公共利益或共同利益經(jīng)濟(jì)秩序等立法政策上的考慮，通過法律的直接規(guī)定，作為債權(quán)人平等原則的一種例外，對(duì)特定債權(quán)給予特別的保護(hù)。

總承包合同約定的價(jià)款往往高于轉(zhuǎn)包合同約定的價(jià)款，所以，超出部分應(yīng)作為施工總承包人即轉(zhuǎn)包人的非法所得予以沒收。但是，有人認(rèn)為這樣理解存在一個(gè)障礙就是實(shí)際施工人與發(fā)包人之間除了事實(shí)合同外，根本沒有書面的合同，連無效的書面合同也沒有，無效的轉(zhuǎn)包合同是存在于施工總承包即轉(zhuǎn)包人與實(shí)際施工人之間，而不是存在于發(fā)包人與實(shí)際施工人即轉(zhuǎn)承包人之間，也就是實(shí)際施工人與發(fā)包人之間根本沒有書面的具體約定的合同，如何根據(jù)《司法解釋》條的規(guī)定來參照，要參照只能參照發(fā)包人與實(shí)際施工人之間的事實(shí)合同。